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Vermieter-Tipp bei Zahlungsverzug: Wohnraum darf fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt werden

A. Problematik: Schonfristregelung

Unter bestimmten Voraussetzungen rechtfertigt der Zahlungsverzug des Mieters die außerordentliche fristlose Kündigung. Diese außerordentliche Kündigung wird jedoch nach der sog. „Schonfristregelung“ unwirksam, wenn der Rückstand (aufgelaufene und laufende Mietzinszahlungen) bis spätestens vor Ablauf von zwei Monaten seit Zustellung der Klageschrift aus dem Räumungsverfahren ausgeglichen wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung des Vermieters verpflichtet. 

B. Lösung: Außerordentliche und hilfsweise ordentliche Kündigung

Um dieser Problematik zu begegnen, sollten regelmäßig alle Kündigungsmöglichkeiten ausgeschöpft werden, also insbesondere auch eine ordentliche fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzug. Der schuldhaft verursachte Zahlungsrückstand berechtigt naturgemäß auch zur fristgemäßen Kündigung.

C.) Vorgehen durch BGH bestätigt

Selbst wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist den Mietrückstand ausgleichen würde, bliebe die fristgemäße Kündigung erhalten. Dieses Vorgehen wurde bisher als bedenklich eingestuft. Klarheit hat hier nunmehr die Entscheidung des BGH vom 19.09.2018 – VIII 231/17 sowie VIII ZR 261/17 geschaffen.

In beiden Fällen hatten die Mieter den geschuldeten Mietzins in zwei aufeinander folgenden Terminen nicht bezahlt und erhielten vom Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Die Mieter beglichen nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände.

Die Vorinstanz vertrat die Auffassung, eine hilfsweise ordentliche Kündigung könne keine Wirkung entfalten, wenn zugleich die fristlose Kündigung wirksam ausgesprochen worden sei. Im Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung bestünde bereits kein kündbares Mietverhältnis mehr. 

Diese Ansicht teilt der BGH nicht: Der BGH stellt klar, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. 

Ihr Rechtsanwalt 

Filip Wawryk

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